Per cominciare a parlare di IMU si dovrà intendere quali siano le categorie catastali interessate in questa tassa. Noi sappiamo che queste ultime siano un indice di riferimento che fissa l’Agenzia del Territorio e che determina l’Agenzia delle Entrate, in base a identificazioni di un immobile con dei valori standard da attribuire alle costruzioni stesse. I valori catastali altro non sono poi che classificazioni di valori e rendite di questi fabbricati.
Le Categorie catastali: definizione
Con il termine: Categoria catastale si intende l’appartenenza di un immobile ad un gruppo catastale dei 6 prestabiliti dalla legge. Una categoria catastale si distingue da un’altra per la sua destinazione d’uso, e viene divisa per specifiche caratteristiche destinate a vari usi, tra cui: uno Ordinario, uno Speciale e uno Particolare. Inoltre le categorie catastali sono identificabili in base ai loro dati (catastali), grazie a denunce di accatastamento e variazioni relative ad unità immobiliari urbane che vengono elaborati dall’Agenzia per il Territorio, attraverso il Docfa, un software, ossia il gruppo di documenti, dati tecnici e descrittivi delle varie unità immobiliari che siano denunciate, più una serie di documenti grafici (come ad esempio le planimetrie) che rappresentino le stesse unità in questione.
Come si calcola l’IMU
In base alla Categoria catastale assegnata al fabbricato o a terreni, viene attribuita la misura della tassazione degli immobili tassazione e il valore che inciderà sul reddito del proprietario dell’immobile, e si calcola riguardo ad Irpef e ad addizionali Irpef, poiché beni patrimoniali con l’IMU ed il loro trasferimento avvenuto tra vivi come la donazione o la compravendita, o con asse ereditaria, “lascia” un valore tramite la successione. Ma bisogna, per questo, aver chiare le distinzioni delle varie categorie catastali per poi calcolare l’autentico IMU. Per far ciò, si guardi la base imponibile, cioè il valore della rendita catastale del catasto, rivalutata del 5% (rendita × 1,05), che è lo stesso procedimento attribuibile con la vecchia ICI.
Le varie categorie catastali: classificazione
Le diverse categorie di unità immobiliari sono date dall’Agenzia del Territorio, che ad esse dà una certa valutazione, in base a tre tipologie di Catasto, ossia:
FABBRICATI
Ad ogni unità immobiliare dall’Agenzia del territorio viene attribuita una data rendita, in vero considerata parte integrante del fabbricato in vista dell’area occupata e della pertinenza, per esempio, di: posti auto, giardini, aree di svago, ecc… Così, le unità si possono ritenere come: porzioni di fabbricato, il fabbricato stesso, un gruppo di questi ultimi o un’area che abbia unità funzionale e reddituale autonoma. In seguito è considerata unità immobiliare l’abitazione o un fabbricato con potenzialità agricola, o anche le costruzioni o parti di esse, ancorate o al suolo (costituite da qualsiasi materiale) oppure gli edifici sospesi o galleggianti che si trovino sempre ancorati al suolo, con accertati valori di “legame” funzionale e reddituale di questi stessi, ed in più i prefabbricati manufatti, (sempre ancorati al suolo) che abbiano autonomia funzionale e reddituale precedentemente stabiliti.
I FABBRICATI ABUSIVI
A prescindere dall’atto di presentazione della loro sanatoria edilizia, i fabbricati abusivi sono oggetto di tassazione comunque, ed ai fini dell’IMU, l’imponibile su questi ultimi è calcolabile in base al valore dell’immobile, (per gli iscritti regolarmente al catasto) e quantificabile in base alla moltiplicazione della rendita catastale da inizio anno, rivalutata del 5%, per uno dei coefficienti differenziati sulla categoria catastale a cui essi appartengono.
Categorie catastali edificabili e fabbricabili
Le cosiddette aree fabbricabili ed edificabili, rappresentano le zone in cui è edificabile un edificio, una casa, una scuola, in base al concetto di urbanistica generale, che sia adottato dal Comune, escludendo l’approvazione della regione e degli strumenti attuativi del Comune medesimo. Si distinguano allora, le:
- Aree sottoposte a vincoli giuridici (sia pubbliche che private) che non possano costruire in via permanente edifici classificabili come: (a seconda delle tabelle catastali): A, B, C, e D
- Le aree pertinenziali dei fabbricati, ossia le comprese nella scheda catastale di ogni fabbricato;
- Le aree edificabili di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli che svolgono attività in modo “principale”, che siano anche iscritti negli elenchi comunali previsti dall’art. 11 della legge 9 gennaio 1963, n. 9, e i soggetti al corrispondente obbligo di assicurazioni per invalidità, vecchiaia e malattia. Queste ultime però (cioè le edificabili e fabbricabili) non comportano rendita catastale, dunque, per determinare la loro valutazione dell’imponibile utile al calcolo dell’IMU, sarà indispensabile attribuire ad esse un valore medio di mercato a mq. Ad esempio: Area edificabile di 3000 mq, valore medio di mercato 2000 euro al mq≥ 600 000 euro. Per calcolare l’IMU poi, basterà moltiplicare 600 000 × l’aliquota (0,009) che sarà: 5 400 euro.
- Categorie catastali dei terreni agricoli
- C’è da dire che sono considerati terreni agricoli ed attività agricole, (secondo l’art. 32 del TUIR):
- Le attività dirette alla coltivazione del terreno, alla silvicoltura e alla funghicoltura
- L’allevamento di animali con mangimi che si ottengano per lo meno da un quarto del terreno,
- Le attività dirette alla manipolazione, trasformazione e alienazione dei prodotti agricoli e zootecnici, (anche quelle non svolte sul terreno) che rientrino nell’esercizio della agricoltura e che abbiano per oggetto prodotti ottenuti, per lo meno nella metà dal terreno e dalle bestie allevate lì. Questo tipo di IMU rientra solo nell’elenco comuni montani ISTAT 2017. Per i terreni agricoli, allora, la base imponibile viene considerata solo in base al reddito dominicale che risulti in catasto al 1° gennaio, rivalutato del 25% e poi moltiplicato per detti coefficienti, cioè:
- 110, per i terreni di coltivatori diretti e imprenditori agricoli di professione iscritti in previdenza agricola;
- 135 per i restanti casi.
- Categorie catastali immobili
Ogni immobile, terreno o fabbricato viene collocato in una precisa e data categoria di classi standard, fissata dall’Agenzia del Territorio, (ex catasto), ed in base alla sua destinazione d’uso e alla sua caratteristica nei confronti del territorio, ne è attribuita una categoria, appunto, e conseguentemente, si determina la rendita catastale utile all’Irpef e all’applicazione dell’IMU (nonché alla dichiarazione dei redditi). Le varie unità immobiliari urbane si suddividono in 3 gruppi delineati e nominati da tre lettere: A, B, C. Esse sono:
–Gli immobili a destinazione ordinaria Categoria A
E sono classificabili in A/1 abitazioni di tipo signorile che sono considerate le case e unità immobiliari che appartengono a fabbricati stanziati in zone diverse da fabbricati di tipo residenziale, costruite in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello ad esse superiore. Generalmente esse sono abitazioni con ottima posizione centrale, isolata anche, con un esteso spazio circostante, e ancor più spesso, con posto auto. Di solito affacciano su strada principale, o su una piazza o un “verde” pubblico. In certi casi ad esse possono essere fatti risalire anche costruzioni ricavate da frazionamento di ville, (se in posizione di particolare pregio, ad esempio). In questi ultimi tipi di abitazioni, è prevista la compresenza delle altre categorie di tipo: C/6, C/1, A/10, o D/5 (precisamente magazzini o laboratori). Unica eccezione, in caso si trovino in zone alluvionate, verranno allora inserite nelle classi minime.
-A/2 abitazioni di tipo civile: sono unità immobiliari costituiti da appartamenti decorosi negli interni ed esterni, con vani ben disimpegnati, con in essi almeno 2 stanze più servizi, ben aerati ed illuminati, con impianti fissi di riscaldamento, se oltre il terzo piano, dotati di ascensore, citofono e bagno. Ad essi appartengono anche i “fabbricati a schiera” e non possono essere compresi come minialloggio o inseriti nelle classi minime.
–A/3 abitazioni di tipo economico: Unità immobiliari costruite in modo sì decoroso, ma attraverso la massima economia, quindi con strutture leggere, pavimenti semplici, vani con ampiezza normale (medio-piccola), assoggettati con accessori e dipendenze strettamente sufficienti. Queste unità immobiliari, hanno il riscaldamento centralizzato, ma possono mancare o rispettivamente o insieme, di ascensore e citofono con non più di un servizio igienico e con completezza di impianti tecnologici.
–A/4 abitazioni di tipo popolare: Sono quelle unità immobiliari appartenenti a fabbricati con rifiniture e caratteristiche costruttive di modesto livello, che non abbiano servizi esclusivi, ma appena sufficienti.
-A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare: Sono quelle unità immobiliari appartenenti a fabbricati costruiti ed rifiniti con materiali e caratteristiche di bassissimo livello. Normalmente non hanno i servizi igienico-sanitari esclusivi.
–A/6 abitazioni di tipo rurale: Ai tempi di oggi questa categoria non possiede le caratteristiche per essere ammessa nelle tabelle per legge, così non viene considerata classificabile, e gli immobili considerati tali non hanno nessun regime di cui detto che si possa considerare tra le primarie necessità di una casa.
–A/7 abitazioni in villini: Il villino viene considerato un fabbricato con rifiniture proprie, con caratteristiche tecnologiche, costruttive di unità immobiliari di tipo civile, di aree esterne ad uso esclusivo.
–A/8 abitazioni in ville: Sono quelle abitazioni che devono intendersi come immobili con parco, e/o giardino, costruite in zone in cui è prevista l’edificazione di tipo urbanistico di pregio con caratteristiche tecnologiche e costruttive di livello superiore alla norma.
A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico: Rientrano in queste strutture e tipologie di costruzioni quelle appunto che siano eminenti per la loro struttura, la suddivisione delle parti interne e dei volumi edificati che non appartengano in nulla ai suddetti tipi di unità immobiliari. Insieme, poi, costituiscono (anche nella loro individualità, qualora vi sia) un’unica struttura. Assoggettabili ad essa sono anche le altre unità, seppur funzionalmente indipendenti (che si possano censire in altre categorie).
–A/10 uffici e studi privati: Ad esse appartengono le unità immobiliari che per tipologia, rifinitura e dotazione di impianti siano da destinare ad uso professionale.
–A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi: Sono ad esse attribuibili le zone come: baracche, rifugi di montagna, trulli e baite o sassi addirittura, di zone terremotate.
Immobili di categoria B
Essi sono suddivisibili in:
–B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, ospizi, conventi, orfanotrofi, caserme e seminari.
–B/2 case di cura e ospedali senza alcun fine di lucro.
–B/3 riformatori e prigioni.
–B/4 uffici pubblici.
–B/5 laboratori scientifici e scuole.
–B/6 biblioteche, musei, pinacoteche, accademie, gallerie che non appartengano ad edifici A/B/7, cappelle e oratori non destinati a riti o culti pubblici.
-B/8 magazzini sotterranei adatti al deposito di derrate.
Immobili di categoria C
–C/1 botteghe e negozi.
–C/2 magazzini e locali di deposito
–C/3 laboratori per arti e mestieri.
–C/4 fabbricati e locali per attività sportive (senza fine di lucro).
-C/5 stabilimenti balneari e di cure termali (senza fini di lucro)
–C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse (senza fini di lucro)
–C/7 tettoie aperte o chiuse.
Immobili a destinazione speciale D/1 opifici
-D/2 Alberghi e pensioni (senza fine di lucro).
-D/3 teatri, cinema e sale per concerti e spettacoli (senza fine di lucro).
-D/4 Case di cura ed ospedali con fine di lucro.
-D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione con fine di lucro.
-D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi con fine di lucro.
-D/7 Fabbricati costruiti ed adattati ai fini di attività industriale e senza altre occasioni di “cambio-destinazione” o trasformazione.
-D/8 Fabbricati costruiti ed adattati ai fini di attività commerciale e senza altre occasioni di “cambio-destinazione” o trasformazione.
D/9 edifici galleggianti o sospesi su punti fissi del suolo, o ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 Fabbricati con funzioni produttive annesse ad attività agricole.
Immobili a destinazione particolare
–E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, aerei o marittimi,
-E/2 ponti comunali e provinciali sotto pedaggio
-E/3 Costruzioni o fabbricati per speciali esigenze pubbliche.
-E/4 Recinti chiusi a speciali esigenze pubbliche.
-E/5 Fabbricati che costituiscono fortificazioni e loro dipendenze.
-E/6 Fari, semafori, torri che rendono di uso pubblico l’orologio comunale.
-E/7 Fabbricati destinati ad uso pubblico dei culti.
-E/8 Tutti gli edifici che non comprendono il gruppo E suddetti.
Ma esistono anche gli edifici di
Categoria di Immobili F Urbane
Di essi fanno parte le unità immobiliari che non producono reddito, che esistono solo a fini tecnici e gestionali. Ad essi pertanto appartengono quegli immobili a cui non viene associata alcuna rendita catastale, poiché non possono, loro stesse, come unità, produrre reddito. Essi sono:
-F/1 Aree urbane che non appartengono ad altre zone urbane di altri gruppi.
-F/2 unità collabenti (diroccate, in disuso, non utilizzate, o ruderi): sono quelle unità non abitabili né parzialmente né totalmente. In più va specificato che non devono essere dichiarate quelle che partano da unità già denunciate. Si possono presentare queste unità solo in caso vi siano documenti di accatastamento, ma in variazione.
-F/3 unità in corso di costruzione: Unità immobiliari, appunto, di nuova costruzione, che non siano state ancora ultimate. Generalmente, si dichiarano quando si è in compravendita prima di aver completato il fabbricato.
-F/4 Unità in corso di definizione, cioè quella che non è ancora definita, ossia frazionamenti di ville da cui si sono ricavati miniappartamenti non terminati né nella forma né nel numero, oppure parti di queste ultime che non possano produrre reddito autonomamente (per esempio: stanze scorporate da un appartamento in seguito a successiva compravendita).
-F/5 Lastrici solari: sono quelle unità immobiliari che si vanno a formare, ad esempio, quando una ditta diversa da quella del piano sottostante, voglia sopraelevare.
-F/6 Procedimenti dinanzi alle commissioni tributarie.
-F/7 Portici.
-F/9 Unità che provenga da un catasto fondiario
-F/10 Unità dichiarate o considerate rurali.
-F/11 Unità che siano in attesa di classamento. Ma ora vediamo a cosa serva:
La Rendita catastale IMU
Noi possiamo calcolare la rendita catastale per gli immobili dei gruppi: A, B e C, ossia dare ad esse il valore che il fisco attribuisce a quelle che possano generare un reddito autonomo. Abbiamo già detto che questo valore è dato dal prodotto della consistenza dell’immobile espressa in vani o in mq, per il coefficiente che ci darà l’Agenzia del Territorio, ossia quel numero che è riportato sulle tariffe d’estimo del Catasto, nei riguardi della zona censuraria, (alla categoria catastale, classe di merito). Le tariffe di questo tipo (d’estimo) sono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale. Ora vediamo cos’è la Consistenza. Essa è considerata quella grandezza dell’immobile che viene espressa in modo diverso per ogni categoria catastale, come da vedere in questa tabella:
A Abitazioni e uffici: vani catastali;
B collegi, uffici pubblici e scuole, ospedali, dati dalla somma delle cubature;
C: negozi, laboratori, magazzini e box, dati dalla somma delle superfici (mq).
ESEMPIO DEL CALCOLO RENDITA CATASTALE
Se volessimo determinare la rendita catastale di un appartamento di tipo A/2, situato in un comune medio con zona censuraria unica, andremo sulla Gazzetta Ufficiale a vedere il valore della tariffa estimo, la moltiplicheremo per i vani, ed avremo la rendita catastale dell’immobile. Prendiamo a campione una tariffa di 300 euro, e il numero dei vani: 5, la rendita sarà: di 300×5, cioè 1 500 euro. Ma con l’aumento del costo della vita, essa potrebbe essere rivalutata, ossia aumentata di una certa percentuale (ad esempio dal 1997 sono aumentate le rendite del 5%), in tal caso, da allora ad oggi, verrà aggiunto il 5% e cioè avremo: 1500 più 5%, cioè: 1 575 euro. Per le unità D ed E la rendita è attribuibile in base ad una stima diretta. E per chi volesse avere alcuni dati catastali, è attivo dal 19 luglio 2017 un servizio, definito: Visura catastale online Agenzia delle Entrate.
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