I requisiti delle case di lusso

Per capire se una casa possa essere definita di lusso oppure no è necessario fare riferimento alla sua superficie catastale, per calcolare la quale non ci si deve basare sull’abitabilità di fatto della superficie, ma sulla sua utilizzabilità, che corrisponde alla sua abitabilità potenziale. La legge italiana, in particolare, prevede che un immobile debba essere categorizzato come di lusso se la sua superficie è di più di 240 metri quadri. Ecco, quindi, che occorre capire qual è la caratteristica che deve essere presa in esame: non si può identificare la superficie utile totale unicamente nella superficie abitabile, mentre il metro più adatto a indicare se un immobile è lussuoso oppure no è l’utilizzabilità della superficie, che non dipende dall’abitabilità, dal momento che essa costituisce un indice significativo della potenzialità abitativa. Se si è interessati ad acquistare appartamenti di lusso, questo è un parametro che deve essere preso seriamente in considerazione.

Perché si è arrivati a questa decisione

Un contribuente a cui era stato notificato un avviso di liquidazione attraverso il quale gli era stata revocato il beneficio fiscale connesso all’acquisto della prima casa ha deciso di impugnare l’atto impositivo con l’intento di contestare l’irrogazione delle sanzioni e il recupero a tassazione dell’imposta di registro ordinaria. Anche se in ultima analisi il ricorso è stato accettato, l’iter è stato decisamente travagliato, anche perché in primo grado l’operato dell’ufficio era stato confermato dai giudici. In un secondo momento, però, l’appello del contribuente è stato accolto dalla Commissione tributaria regionale, e quindi la decisione della Ctp con la quale il ricorso era stato respinto è stata riformata.

Il parere della Commissione tributaria

Secondo la Commissione tributaria l’Agenzia delle entrate ha ritenuto la casa in questione di lusso in maniera erronea, facendo riferimento al decreto del ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto del 1969. Come noto a tutti coloro che cercano case di lusso in vendita, le abitazioni di lusso non assegnano il diritto a usufruire dei benefici fiscali previsti per la prima casa. La superficie utile totale secondo i giudici era minore di 240 metri quadri, che è la soglia che viene indicata dall’articolo 6 del decreto ministeriale: nel calcolo non bisogna tenere conto del posto auto, delle scale, delle soffitte, delle cantine, delle terrazze e dei balconi. La Commissione tributaria ha ritenuto che nemmeno il sottotetto e il vano seminterrato dovessero venire presi in considerazione in questo senso, dal momento che non disponevano dei requisiti di abitabilità.

Come è finita

L’Agenzia delle entrate ha presentato un ricorso contro la sentenza di appello in Cassazione, e a quel punto l’atto è stato impugnato dal contribuente. La Cassazione ha messo in evidenza che per ciò che concerne l’imposta di registro, per capire se una casa può essere considerata di lusso o no, e quindi se deve essere esclusa dalle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, non si può che fare riferimento al concetto di superficie utile complessiva che viene indicato dal decreto ministeriale menzionato in precedenza, in virtù del quale il requisito di abitabilità dell’immobile non è rilevante. Ciò che conta è, invece, il requisito di utilizzabilità dei diversi ambienti, al di là del fatto che essi siano effettivamente abitabili o meno.

Insomma, chi cerca case di lusso in vendita e pensa di poter usufruire delle agevolazioni prima casa deve fare bene i conti. La stessa pronuncia della Cassazione, in ogni caso, ha confermato il carattere tassativo delle esclusioni dei locali che non devono essere presi in considerazione per il computo della superficie della casa. I giudici di secondo grado, stando alla Cassazione, hanno commesso l’errore di non tenere conto del sottotetto e del piano seminterrato facendo riferimento alla loro non abitabilità.